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L’analyse du marché immobilier à Paris par Jimmy Parat

L’expert immobilier Jimmy Parat a rassemblé les résultats de différentes sources d’information immobilières françaises pour donner une vue d’ensemble de l’immobilier parisien en 2019, en passant en revue les différents indicateurs les plus susceptibles d’influencer le marché. Le marché immobilier actuel continue de fonctionner à pleine capacité. Cette bonne santé durera-t-elle ? Et si oui, pour combien de temps ?

Impôts 2019 : l’année du prélèvement à la source

Actuellement, l’impôt sur le revenu en France est directement prélevé sur le salaire d’un salarié, ce qui signifie que tous les contribuables résidents doivent remplir une déclaration fiscale annuelle et disposer des fonds nécessaires pour payer leur éventuelle facture fiscale. A partir du 1er janvier, les impôts ont été immédiatement déduits de leurs revenus : l’administration transmet aux entreprises le taux d’imposition individuel à retenir sur les chèques de paie de leurs employés. Les propriétaires paient leurs impôts fonciers directement aux autorités fiscales par acomptes provisionnels. Les avantages fiscaux de type Loi Pinel sont payés par l’administration en deux versements : 60 % en janvier et 40 % en septembre 2019.

Jimmy Parat craint une autre conséquence de cette nouvelle réglementation fiscale : le sentiment d’appauvrissement des contribuables, qui voient moins sur leurs fiches de paie qu’à l’accoutumée. La réaction est alors une réduction de certaines dépenses, une tendance qui affecte la consommation et l’investissement, potentiellement dans l’immobilier. Les professionnels de l’immobilier résidentiel se préparent déjà à un ralentissement de leur activité, bien que confiants que cette perception s’estompera.

Indicateur de tension de l’immobilier

Actuellement, il existe un léger déséquilibre de pouvoir en faveur des vendeurs, ce qui contribue à la hausse des prix dans un contexte de faibles taux d’intérêt. Toutefois, Jimmy Parat note que l’évolution de l’ITI dans les différentes zones suggère une relation plus équilibrée entre acheteurs et vendeurs et donc, à long terme (6 à 12 mois), une évolution moins dynamique des prix.

Taux d’intérêt bas

Toutefois, pour permettre aux nouveaux acheteurs d’acheter, les banques offrent des prêts à des conditions de plus en plus longues. Selon Jimmy Parat, 37,5 % des prêts immobiliers accordés aux acheteurs d’une première maison en juin 2018 étaient d’une durée de 25 à 30 ans. Une durée de 20 ans est maintenant presque devenue la moyenne (au lieu de 15 ans au début des années 2000). Une banque offre même des prêts hypothécaires sur 35 ans.
C’est possible en ce moment parce que les taux d’intérêt sont très bas. Le coût du crédit est moins élevé et les acheteurs peuvent emprunter plus et plus longtemps.
Toutefois, l’autorité de contrôle prudentiel et de résolution, ou ACPR, l’autorité chargée de l’agrément et de la surveillance des établissements bancaires, d’assurance et intermédiaires, a montré dans une étude publiée en septembre que les prêts hypothécaires ont diminué début 2018 après avoir augmenté en 2017. Cette étude a également montré que le montant moyen des prêts immobiliers en 2017 était de 165 448 euros (contre 110 098 en 2009).

La politique monétaire BCE

Bien que les hausses très spéculatives des taux débiteurs n’aient pas encore fait leur apparition, l’évolution de la politique monétaire de la BCE, avec une hausse possible des taux directeurs d’ici l’été 2019, est un facteur négatif à prendre en compte dans l’année.
En termes de chiffres, il semble que le marché de l’habitation maintiendra son élan actuel jusqu’à l’été 2019 avant qu’un changement de cycle puisse se produire. Dans ces conditions, les prix en France devraient augmenter en moyenne de +1,5% d’ici l’été 2019, avant une baisse modérée à l’automne 2019.